深圳甲寫字樓空置率居一線之首廣州略優成交增長23%

深圳月租金回到12年前

政策推出三個月後，實際情況又如何呢？根據全球性房地產諮詢公司Knight Frank（萊坊）的研究統計，在多項重磅的房地產扶持政策及下半年市場傳統旺季需求的刺激下，第三季度深圳甲級寫字樓租賃需求反彈回升至近一年高位，但仍呈供過於求的局面，空置率及租金繼續承壓。空置率環比上升1.4%至23.2%，高於同期北京的約20%、上海的19%、廣州的21%，位居四大一線城市之首。

平均月租金按季下降1.3%至178.0元/平米（人民幣，下同），與2018年第二季高峰時期的245元相比下跌27%，價格回到12年前。以價換量情形普遍，但效果有限。預計2023第四季，租金將繼續低迷，但隨着內地經濟復蘇跌幅將逐步收窄。

受惠於區域地理位置和營商環境，前海、後海、蛇口及福田中心區租金均相對平穩。因新貨入市，疊加高科技龍頭公司大規模優化組織架構，南山區的科技園成為區內唯一錄得租金環比下降4.3%的子區域。老城區的華強北和羅湖，由於樓宇老舊、存貨量大、核心租客所屬行業復蘇緩慢，成為全市租金跌幅高達8-11%的兩個子區域。

大宗交易買家入市意願不強烈

相對於2021年的相對均衡，2022年及2023年第一至三季，入市新貨遠大於淨吸納量。本季度，深圳睿雲中心、周大福金融大廈和康泰創新廣場新增投放市場，全市新增供應30萬平方米，發展商主動降價取得一定的銷量，淨吸納量錄得約14.6萬平方米。預計2023年第四季，將有超過54萬平米的新增供應量，市場仍將面臨較大的去化壓力，可能會進一步抬高空置率。

從租賃客群來看，金融業和高科技業是大戶，前者的成交面積佔總租賃面積的27%，後者佔26%。降本增效是租客的首要考慮目標，小於600平米的小面積租賃成交量佔比超34%，搬遷及續約的租客多以縮減租賃規模為主。

大宗交易買家入市意願暫不強烈，2023年第三季未成交一宗大手買賣，對物業價格仍以觀望態度為主，市場信心不足。位於深圳寶安區的天穀大樓項目，建面為22.7萬平米，已兩次流拍，目前第三次拍賣的起拍價已下調至4601元/平米，降價36%。

第一太平戴維斯的統計數據顯示，深甲寫字樓投資者預期價位頗低，二手甲級寫字樓的散賣均價約為3.85萬元/平米，價格指數環比下降1.3%，同比下降5.0%。一套200平米的寫字樓，高峰期的售價可達930萬，現在業主530萬都願意出售，但買家仍門可羅雀。

廣州寫字樓成交增長23%

11月6日，全球首創「共享辦公」的美國公司WeWork傳來消息，其位於美國和加拿大的子公司申請破產保護。自成立以來，公司從未實現過盈利，其財報數據顯示，截至2022年底，公司負債總額達213億美元，資產負債率119%，本次提交的申請中列出的資產和負債金額，在100-500億美元之間。紐交所上市的「內地共享辦公第一股」優客工場也不樂觀，於9月傳出在深圳欠租催繳的告示消息。以「靈活+租金低廉」為賣點而火爆的「共享辦公室」模式，曾經深受初創企業歡迎，看來這批客群處境也不理想。

大灣區另一個重要的城市廣州略好於深圳。根據合富輝煌發布的《9月廣州商業地產市場報告》，全市寫字樓成交3.1萬平米，環比增長23%，此前的8月環比增長39%，其中番禺區和南沙區交易量居前。2023年第三季全市平均月租金為144元/平米，相比2021年同期下跌15%。預計2023年全年新增供應達88萬平米，且多個項目或將於第四季度集中交付。以近10年廣州年均淨吸納量30萬平米看，第四季度亦面臨巨大的去化壓力。此外，廣州商鋪市場9月成交量達1.7萬平方米，已經連續三個月在2萬平米左右維穩，核心區域呈環比上幅態勢；公寓市場方面，9月成交量比8月有所下降。

看來，港人投資大灣區商業地產，仍可等待更好的時機。

文：黃英